Les économistes prévoient une baisse des prix dans l'immobilier en 2008 et au delà
Après dix années d'inflation immobilière, la poursuite de l'atterrissage en douceur du marché devrait se traduire par une baisse des prix cette année, pronostiquent plusieurs conjoncturistes. |
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Il y a deux ans, les économistes pariaient sur un atterrissage « en douceur » des prix de l'immobilier (« Les Echos » du 31 mars 2006). Il est maintenant plus qu'enclenché : plusieurs études publiées ces derniers jours (HSBC France, Crédit Agricole, Xerfi, Bipe-Empruntis...) anticipent même une baisse des prix cette année. Après plus de dix années de hausse, et en dépit des mesures votées l'été dernier qui vont de facto soutenir la demande (crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt), les prix de l'immobilier ancien devraient baisser de 2 % à 3,5 % en moyenne cette année, concluent-ils, tandis que les prix se stabiliseraient dans le neuf. Pour HSBC, c'est « la dégradation de la solvabilité des ménages » qui déclenchera la baisse. Alors que la durée moyenne des prêts se stabilise à plus de vingt et un ans, les taux d'intérêt ont augmenté de 0,65 point depuis un an, conduisant à l'exclusion de 12 % des dossiers de demande de crédit, indique une étude de Bipe-Empruntis présentée hier.
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Les banques plus exigeantes
Pour le Crédit Agricole, les banques contribueront aussi, indirectement, au repli des prix. « Les banques vont durcir les conditions de crédit, du fait des conséquences de la crise financière. Elles devraient être encore plus sélectives, et plus exigeantes en matière d'apport personnel », prévoit Olivier Eluère. « Ce mouvement devrait rester d'ampleur limitée mais va peser sur la demande. » Il table sur une baisse des prix de 2 % dans l'ancien en moyenne cette année (- 5 % à fin 2008 sur un an). « Depuis le plus haut, en novembre 2006, la production bancaire (nouveaux crédits) s'est contractée de 6,3 % », rappelle Bipe-Empruntis, qui anticipe de son côté un recul des prix de 3 % à fin 2008.
Moins affirmatif sur une baisse des prix cette année, Jean-Christophe Caffet, de Natixis, rejoint le consensus pour repousser l'hypothèse d'un atterrissage brutal du marché. Car, malgré tout, le stock de dettes des ménages français « reste relativement faible », les prix des logements rapportés au revenu disponible « semblent plus abordables que dans la plupart des pays développés », « le taux de propriétaires occupants devrait encore pouvoir progresser » et la démographie (vieillissement et divorces) « constituent des éléments de soutien des prix à plus long terme ». Aussi, conclut-il, « le scénario le plus probable à moyen terme reste celui d'une stabilisation voire, localement et sur certains segments, de légères baisses des prix ».
V. L. B.
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22 Février 2008